Alquileres de vivienda con peaje

El objetivo es mantener el Plan Alquila —gestión profesionalizada para la intermediación entre propietarios e inquilinos—, un servicio que se puso en marcha en 2008, y quizá evitar que ocurra lo mismo que con la Sociedad Pública del Alquiler estatal (SPA), en avanzado proceso de liquidación.

En estos cinco años, la gratuidad del plan y el hecho de que detrás estuviera un organismo público han generado confianza en el casero, siempre temeroso de los impagos. En lo que va de año se han cerrado 8.475 contratos, de los que más de 4.200 son nuevos y el resto renovaciones. En total, se han gestionado 59.740 alquileres, 89.000 personas han sido alojadas y se han inscrito 190.000 demandantes.

El servicio ha dejado de ser gratis y, además, se ha desinflado en coberturas y seguridad para los propietarios de pisos en alquiler en Madrid. En junio, la gratuidad del seguro pasó de 24 a 12 meses, limitó la cobertura al riesgo de impago y a la defensa jurídica en desahucios y suprimió el seguro multirriesgo del hogar y el servicio de puesta a punto. “En un escenario como el actual de racionalización y contención del gasto público se han suprimido ciertas medidas consideradas de menor trascendencia a la hora de garantizar seguridad en el arrendamiento, tales como la cobertura por un seguro de multirriesgo del hogar”, dicen en la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de Madrid.

Lo que sí se mantiene es la cobertura por un seguro de impago de rentas durante el primer año de vigencia del contrato y los servicios de mediación para la resolución de controversias entre las partes, así como el sometimiento de las mismas —solo en el caso de no haber sido solventadas en fase de mediación— al arbitraje prestado por el Consejo Arbitral de la Comunidad de Madrid.

Esto costará 189 euros. Según la Consejería de Vivienda, “el precio que se ha fijado es sustancialmente inferior al que cobran empresas que realizan labores similares de intermediación en el mercado del alquiler, las cuales llegan incluso a trasladar un coste al usuario durante toda la vida del contrato. La Comunidad de Madrid lo exigirá en una única ocasión y en el momento en que llegue a formalizarse el contrato de arrendamiento”.

Es cierto que en el mercado privado los costes son más altos. En Madrid Alquila, el propietario abona media mensualidad de renta a la firma del arrendamiento. Luego, si se contrata una gestión integral, se deduce de la renta el 4%, con un mínimo de 30 euros al mes y un máximo de 60 (más IVA). Respecto al seguro de renta garantizada, se recobra la prima al inquilino mes a mes. Esto no lo ofrece la Comunidad de Madrid, pero es un servicio de lo más cómodo: la asistencia a la junta de vecinos sale por 30 euros la hora, con un máximo de 90 euros por junta.

En la agencia Re/Max Luna cobran a las dos partes, “una mensualidad al arrendador y otra al arrendatario, ya que se considera que se trabaja para los dos”. Es decir, en un contrato de alquiler de 600 euros cobrarían 1.200 euros a costear entre casero e inquilino. “Por un lado, hacemos un filtro y se busca el mejor inquilino para el propietario y, por otro, el piso que realmente necesita al inquilino”, dicen. Respecto a los seguros, “nosotros no lo contratamos, pero sí recomendamos a los propietarios que lo hagan y les ofrecemos algunos que conocemos”.

Esta agencia asegura que el interés por el alquiler en la ciudad de Madrid sigue muy vivo. Según fotocasa.es, en los últimos años y debido a la crisis inmobiliaria, tanto la oferta de pisos como la demanda han crecido sustancialmente. Así, en Madrid en agosto de 2013 la oferta de alquileres representaba el 40%, mientras que hace tres años era el 30%.

Además, cada vez es más barato. En la capital el precio del alquiler ha caído un 0,3% durante el tercer trimestre del año, según el último informe de Idealista.com. La variación deja la renta mensual en 10,80 euros por metro cuadrado y mes. Cuatro de los 21 distritos de la capital registraron incrementos en sus precios.

Y, según el INE, en septiembre los alquileres de vivienda en Madrid se rebajaron un 1,8% en comparación con el mismo mes del ejercicio 2012. En España el descenso fue del 0,3%. Desgraciadamente, ningún alquiler es infalible. Ni con seguro, ni con cláusulas, ni con Plan Alquila se libra uno de los impagos. Los morosos no se amilanan.

Laura es una de esas propietarias que trata de echar de su piso a una inquilina que debe 2.100 euros, más todos los consumos de agua. De hecho, ha tenido que domiciliar este recibo para no tener problemas con su comunidad de propietarios.

En realidad, se lo temía porque su inquilina, de origen ruso, empezó a pagar mal y tarde hace tiempo. “Ya le había bajado la renta en 2012 con el compromiso por su parte de pagar a tiempo, cosa que nunca ocurrió. En marzo de este año nos reunimos en el Plan Alquila porque en febrero no me pagó y me debía flecos de otras mensualidades. Allí lo que me pidió y acordamos es que le aplazara esa deuda hasta que resolviera unos temas personales, pero que se comprometía a pagar los 600 euros de renta en plazo. Lo cumplió en abril y nunca más”.

A Laura los mediadores del plan le han aconsejado que inicie un proceso de arbitraje para recuperar su vivienda.

Todos los contratos están sometidos al arbitraje del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid. Además, las partes cuentan con el respaldo de los gestores y letrados para mediar en cualquier incidente, independientemente de la vigencia del seguro.

El precio público por las actividades del Consejo Arbitral asciende a 60 euros. El inicio del procedimiento tiene aparejado un coste consistente en un mes de renta del contrato, a lo que habrá que sumar el importe del precio público. A estos costes habrá que añadir el IVA.

En el plan regional el caso de Laura no parece ser muy habitual. Durante 2013 —y con datos hasta el 31 de julio— se habían realizado un total de 1.512 mediaciones en conflictos. Solo 52 fueron remitidas al Consejo Arbitral al no haberse podido alcanzar un acuerdo.

“Esto implica que el 96,56% de los casos se solucionan con la intervención del departamento jurídico del Plan Alquila y no son necesarias medidas adicionales. Comparando el número de contratos gestionados sobre las reclamaciones finalizadas en arbitraje se puede extrapolar que el porcentaje de conflictividad que requiere de la intervención del Consejo Arbitral es de solo el 0,7% en los contratos firmados en el marco del Plan Alquila en el año 2013”, señalan en la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de Madrid.

No obstante, en el mercado de alquiler en general la morosidad sigue creciendo. Más alquileres, más inseguridad. El Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) ha experimentado un aumento de un 150%.

La morosidad en arrendamientos urbanos aumentó un 13,28%. La cuantía media en España asciende a 6.134 euros. Otro año más, la Comunidad de Madrid, con 15.828 euros, registra la cifra de morosidad más elevada del país.