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Colau busca capital privado para construir alquileres asequibles

La alcaldesa prevé construir 8.000 pisos de alquiler con un precio a medio camino entre el de mercado y el de la vivienda social

Obras en una promoción de vivienda social, en la calle Constitución de Barcelona.
Obras en una promoción de vivienda social, en la calle Constitución de Barcelona.

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, busca privados que quieran invertir en una nueva empresa para construir y gestionar un parque de pisos de alquiler asequible: de un precio a medio camino entre el de mercado y la vivienda social. El objetivo es tener un parque público de alquiler para personas inscritas en el registro de solicitantes, pero de gestión mercantil. Es una de las medidas del ambicioso —se extiende hasta 2025— Plan por el Derecho a la Vivienda que presentó ayer el ejecutivo. El plan promete atender las emergencia, garantizar el buen uso de las viviendas, rehabilitación y construir 8.000 pisos de alquiler hasta 2020. “El plan entiende que la vivienda es un derecho y un servicio público”, resumió la teniente de alcalde Laia Ortiz.

Para toda la década la previsión presupuestaria del plan es de 1.666 millones de euros, un 77% más de media anual que en el plan anterior (2008-2015). El concejal de Vivienda, Josep Maria Montaner destacó que el plan tiene en cuenta las necesidades de los distritos y que creará 29.000 empleos.

Los exactamente 8.096 pisos con los que el Ayuntamiento quiere ampliar el parque asequible en 2020 pasan por los que se construyan gracias a un amplio abanico de fórmulas: el planeamiento en curso; los dotacionales (para colectivos como personas mayores en suelo de equipamientos); construidos por el Patronato Municipal de la Vivienda; en derecho de superficie sobre suelo municipal; por cooperativas de cesión de uso; comprados por el Ayuntamiento mediante el derecho de tanteo y retracto o movilizando pisos que cedan particulares, sean vecinos o grandes propietarios. Incluso prevé construir vivienda social en remontas (sobre edificios ya construidos) o en locales comerciales vacíos. La otra fórmula es la futura empresa, inspirada en las housing asociations, Asociaciones de Vivienda que existen en países como Holanda, Francia, Austria o el Reino Unido.

Una nueva empresa

Contar con inversores puede resultar chocante viniendo de un ejecutivo como el de Colau, pero su argumento es que permitirá aumentar el parque de alquileres públicos y no perderlos. La nueva sociedad, la Asociación de Vivienda Asequible, explica el gerente de Vivienda, Javier Burón, tendrá tres tipos de socios: el capital público (probablemente suelo); el de inversores o financieros que quieran construir y gestionar los pisos; y también particulares, vecinos de la ciudad que puedan comprar acciones. Los destinatarios de estas viviendas, como en el resto de fórmulas, serán personas inscritas en el registro de solicitantes de vivienda pública. La empresa licitará la participación de empresas capaces invertir y de gestionar parques públicos. No obtendrán una gran rentabilidad, pero tendrán poco riesgo y la seguridad de que los parques de alquiler público tienen una ocupación del 100%. “Son pisos que nunca se podrán vender, porque el negocio del socio es alquilar”, subraya Burón, que destaca la posibilidad de los particulares puedan comprar acciones. En consistorio piensa en aportaciones particulares de mil euros.

Remontas y locales

En Barcelona, las grandes bolsas de suelo público se concentran en pocas zonas y casi el 80% del potencial de 20.000 pisos protegidos está en los distritos de Sants Montjuïc, Sant Andreu o Sant Martí, que son las áreas donde ya existe más oferta pública. De todas, con diferencia, el mayor paquete está en La Marina, en la Zona Franca, donde están previstos más de 4.500. Por ello el plan prevé crear vivienda en suelo urbano consolidado, la trama construida de la ciudad. Mediante modificaciones del planeamiento el plan municipal prevé convertir en viviendas locales comerciales. “Locales que no sean determinantes para el tejido comercial”, indicó Laia Ortiz. “Y siempre que cumplan requisitos en términos de habitabilidad y limitando el precio”, añadió Burón. Serán locales convertidos en pisos de propiedad privada pero de nuevo para solicitantes del registro oficial. Igual que si se permite levantar nuevas viviendas en un inmueble que no ha agotado su techo edificable. O si se divide en dos un piso muy grande.

Identificar solares vacíos

Al peinar el parque actual de vivienda para elaborar el censo de pisos vacíos (que no está previsto terminar hasta 2025) el Ayuntamiento está identificando también solares vacíos. En este caso la idea es fomentar que sus propietarios construyan pisos de alquiler asequible con ayudas a la promoción o acuerdos para gestionarlos. Si el Ayuntamiento no lo lograra, activará un Registro de Solares sin Edificar y, con la Ley de Urbanismo en la mano, podría llegar a “forzar” a la propiedad a construir o hacerlo subsidiariamente. “No es un camino sencillo”, admitió el gerente. “En muchos distritos hay solares que han estado años vacíos, degradándose y generando problemas de salud pública a la espera del comportamiento del mercado, esperando que subieran los precios”, justificó la teniente de alcalde.

Captar vivienda privada

El plan quiere redoblar los esfuerzos en los programas ya existentes para captar pisos de pequeños propietarios. Ayudarles si hay que hacer alguna reforma y garantizar el pago de la renta por parte de los inquilinos. Para captar pisos de grandes propietarios (como la Sareb o entidades financieras) se firmarán convenios como los ya firmados.

Comprar pisos

Los instrumentos que tiene el Ayuntamiento para comprar pisos y destinarlos al alquiler público es ejercer el derecho de tanteo y retracto (compra preferente) o a entidades financieras a través de convenios, además del mercado privado. ]Más allá de la construcción, compra y captación de pisos para incrementar el parque de alquiler, el Plan por el Derecho a la Vivienda también contempla medidas en materia DE rehabilitación valoradas en 150 millones de euros.

Entornos vulnerables

El Ayuntamiento entiende que la brecha social alcanza también a los problemas de mantenimiento de las viviendas, por lo que quiere potenciar la rehabilitación en los barrios de menor renta o con los entornos más degradados. Además, la política en materia de rehabilitación se focalizará en la fidelización de los residentes y se vinculará a la generación de vivienda asequible.

Convenios con vecinos

El consistorio pretende firmar convenios con los vecinos que permitan abordar las mejoras de forma progresiva y adecuar las intervenciones a la capacidad económica de cada comunidad. El plan también contempla, como ya se hace, hacer modificaciones urbanísticas, cuando sea posible, para instalar ascensores en el exterior de los edificios. Una solución que no se plantea más que en polígonos de viviendas, como se ha hecho en Trinitat.

Más mediación y ayudas

El plan entiende que la prevención también es una buena herramienta para garantizar el derecho a la vivienda. En este sentido, reforzará la mediación entre propietarios e inquilinos para evitar desahucios —una tarea que hace la unidad contra la exclusión residencial UCER— y las ayudas al pago del alquiler.

Evitar usos anómalos de la vivienda

En la línea del discurso de que la vivienda debe cumplir su función social, el plan insiste en garantizar esta función y evitar usos anómalos, como viviendas mal conservadas, desocupadas o sobreocupadas. Este capítulo prevé sanciones, como las que ya se han interpuesto a bancos que tienen pisos vacíos.

Reforzar las oficinas

El plan prevé reforzar los equipos de las oficinas de vivienda y que se coordinen mejor con los servicios sociales municipales y cuestiones prácticas como ampliar su horario de atención al público.

Precios de referencia

Sin competencias para limitar el precio de los alquileres, como ha pedido reiteradamente la alcaldesa Ada Colau, el Ayuntamiento sí prepara para finales de 2017 un índice de precios de referencia por zonas de la ciudad, para que tanto inquilinos como propietarios puedan tener una referencia de si pagan o cobran por debajo o por encima de este listado.