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Opinión
Texto en el que el autor aboga por ideas y saca conclusiones basadas en su interpretación de hechos y datos

Alternativas a la dación en pago y al arrendamiento social

Sin que suponga la panacea, si es posible buscar alguna alternativa que evite el desahucio y pueda generar un descenso del nivel de morosidad y un cierto alivio

A propósito del debate sobre la reforma de la Ley Hipotecaria y el drama social que en algunos casos está generando la imposibilidad de atender a la devolución de los préstamos recibidos, la Fundación por la Justicia quiere aportar ideas y reflexiones de profesionales altamente cualificados, con la única pretensión de participar en una mejor justicia, garantía de pacificación.

Por la grave crisis económica actual han aumentado las ejecuciones hipotecarias por incremento de morosidad, dando lugar a falta de liquidez, por la necesidad de dotar las provisiones de impagados, congelación del crédito, y los lamentables efectos sociales derivados de la misma.

La ejecución de las hipotecas en el momento actual no hace sino agravar la situación, al provocar el desahucio de los deudores y la caída del sector inmobiliario

Ante el drama humano de los desahucios se han levantado voces que claman por la limitación de responsabilidad derivada del préstamo garantizado con la hipoteca al bien inmueble sobre el que recae, imponer la dación en pago con extinción de deuda y la posibilidad de forzar el arrendamiento al deudor por el Banco propietario en condiciones inferiores a las normales del arrendamiento.

Frente a estas argumentaciones, no podemos olvidar que en nuestro ordenamiento Jurídico la responsabilidad del pago de deudas es universal, consagrada por el artículo 1911 del Codigo Civil, y que tampoco tendría demasiado sentido que la constitución de una hipoteca supusiera una merma de las garantías de cobro de la entidad prestamista.

Puede ser cierto que imponer la aceptación de daciones en pago de deuda repercuta en un endurecimiento, si es que cabe, en la concesión de préstamos y créditos, ante la posibilidad de impago con pérdidas importantes para el acreedor. Sin desconocer que la actual Ley Hipotecaria, en su artículo 140, permite limitar la posibilidad de ejecución de la deuda al bien hipotecado, por pacto expreso, lo cierto es que ese mecanismo de autolimitación de la ejecución no ha tenido en la práctica repercusión alguna, dado que difícilmente va a renunciar el acreedor, sin contraprestación ni ventaja alguna, al colchón de la responsabilidad patrimonial universal.

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Sin que suponga la panacea, si es posible buscar alguna alternativa que evite el desahucio y pueda generar un descenso del nivel de morosidad y un cierto alivio en la situación económica actual.

De lo que se trata es de buscar un mecanismo que permita al acreedor recibir el inmueble y extinguir la deuda sin tener que imputar y dotar como pérdida la parte no cubierta por el valor actual del inmueble y, a su vez, permita al deudor continuar en el uso de la vivienda por plazo indefinido y con opción de comprarla por el importe de la deuda impagada. Para ello podría utilizarse la institución , hoy en desuso, del censo enfiteútico (No se asuste, estimado lector, que lo que ha leído está bien escrito y lo va a entender de inmediato).

En el censo enfiteútico el dominio o propiedad se divide en dos: dominio directo y dominio útil. Podría pactarse que el banco ostentara, tras la dación, el dominio directo del inmueble que atribuye el derecho a cobrar una pensión anual (3% del valor de la deuda) y al titular del dominio útil (antiguo deudor) el uso del inmueble y el derecho a readquirirlo (redención) por el importe de la deuda impagada. Ello supondría -sobre la base de una deuda de 100.000 euros- que el deudor continuaría en el uso indefinido de la vivienda por tres mil euros anuales (250 euros al mes), pudiendo, en cualquier tiempo, adquirir el inmueble por el importe de la deuda existente al tiempo del establecimiento del derecho.

De cara al acreedor, le reportaría como ventaja el hecho de no soportar gastos por la propiedad del inmueble, dado que el IBI, gastos de comunidad de propietarios y de reparación o mantenimiento del inmueble serían de cargo del antiguo deudor (enfiteuta, sin insultar), aparte de poder considerar el dominio directo que ostenta como derecho real de duración indefinida, activo productivo y, en consecuencia, poder aplicar amortización de activos productivos o incluso llevarlo a su capital social.

De cara al deudor o usuario, la ventaja del sistema sería la extinción de la deuda, continuando en el uso indefinido de la vivienda, con un derecho perpetuo y transmisible, si bien, en cualquier momento, podría consolidar el pleno dominio, pagando el importe de la antigua deuda.

La ventaja de este sistema frente a la dación en pago ordinario, aun continuando el deudor en uso de la vivienda con un “alquiler social”, es que, dado su carácter indefinido y transmisible, el antiguo deudor dispondría de un plazo indefinido para restablecer su situación económica y, al evitar las dotaciones de pérdidas (dado que al ser el valor de redención equivalente al de la deuda no se produciría esta), no disminuiría la capacidad de crédito o préstamo que actúa de lastre para la recuperación económica general.

Fernando Senent Ana

notario

Fundación por la Justicia

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