Una bolsa de 80.000 hectáreas de suelo urbanizable sin futuro cierto
El urbanismo en la ciudad toma el relevo a los grandes desarrollos parados
“No ha sido el primero ni será el último, pero sí el más largo boom inmobiliario que ha vivido España, de ahí que la recesión o digestión sea también más larga”, diagnostica Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada y miembro del colectivo Economistas frente a la crisis. El sector inmobiliario vive en un compás de espera después de una década de hegemonía del ladrillo. Y los propietarios de suelo que resisten el ciclón de la crisis y los ayuntamientos huérfanos de ingresos aguardan el regreso de los tiempos felices del ladrillo. Ni los esqueletos de edificios por doquier ni los campos de cultivo abandonados actúan de antídoto. Solo la ausencia de crédito bancario detiene la maquinaria del suelo, las recalificaciones y la edificación de casas.
El paisaje en el territorio valenciano se resume en más de 200.000 casas vacías (800.000 en España) y una bolsa de suelo urbanizable de 80.000 hectáreas, casi tanto como suelo urbanizado, explica el director general de Urbanismo de la Generalitat, Juan Giner. En este saco están los campos pintados en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) como urbanizables, los terrenos reparcelados y los que están a mitad de urbanizar.
Que la actividad urbanística se ha desplomado nadie lo duda. No se presentan grandes PAI (Programas de Actuación Integrada), más bien caducan o se retiran, y lo único en lo que se avanza es en la redacción de los PGOU. Uno de los más grandes, el de Requena, se aprobará en breve. “Hay mucho suelo planificado que es de fácil reconversión. Donde había casas se plantean otro tipo de cosas”, reconoce Giner. Todo es susceptible de cambio por las cortas expectativas del sector.
El territorio valenciano, como en otros puntos de España, ha registrado una reestructuración masiva a favor del sector inmobiliario y turístico que, mientras va, es perfecto pero cuando se satura cuesta mucho de digerir. Los empresarios agrícolas se han ido en masa a producir a Marruecos y los alcaldes no quieren fábricas, quieren casas. “Es lo que José Manuel Naredo llama el efecto metástasis. El ladrillo ha barrido al resto de actividades”, cita Rodríguez.
“Cuanto más tiempo dure la digestión, antes se olvidará lo que pasó. Tardará mucho tiempo pero no está descartado [OTRO BOOM]en cuanto fluya el crédito porque los Ayuntamientos lo están deseando”, opina el economista que cuestiona que sean los Ayuntamientos los que acaben planificando el urbanismo. “Es curioso que una dirección general del Gobierno galo decida el destino del suelo en toda Francia y aquí lo decidan los Ayuntamientos y las autonomías”, reflexiona.
Gerardo Roger, arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III de Madrid, considera atroz que no haya un censo de viviendas vacías en España. “Eso implica que los nuevos desarrollos urbanísticos se acabaron durante 10 años”, sostiene. La esperanza para el sector inmobiliario está en la rehabilitación urbana. En Europa, la inversión inmobiliaria pública y privada era dos tercios en la ciudad consolidada y un tercio en nuevos suelos. “En España hemos estado trabajando al revés”, apunta.
Se trata de que los propietarios, promotores y Administraciones concierten el desarrollo de solares. Serían actuaciones pequeñas y medianas, combinadas con la rehabilitación. “Solo falta una cosa para que funcione y es la financiación”, añade Roger. La viabilidad económica es clara, pues construir una vivienda de 100 metros cuadrados cuesta 100.000 euros y rehabilitar una casa antigua rondaría los 25.000 euros.
El parón productivo permite que el Anteproyecto de Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Generalitat se tramite con calma y no haya prisas por aprobarlo. Este texto, recién sometido a la participación pública, refunde cinco leyes urbanísticas en vigor: la Ley de Ordenación del Territorio, la Ley del Suelo No Urbanizable, la Ley Urbanística Valenciana, la norma reguladora de los Campos de Golf y la Ley de Actividades Territoriales Estratégicas. Se supone que simplifica y clarifica la intrincada legislación urbanística aprobada en pleno boom. De unos 1.000 artículos se pasa a 269.
El anteproyecto se ha sometido a consulta de colectivos y municipios, según la Consejería de Territorio y, dice Giner, ha recibido un millar de sugerencias. Aun así despierta recelos en amplios sectores sociales que temen que la ley no preserve el territorio valenciano de los abusos del pasado más reciente.
A las críticas por lo sucedido en los años de boom, Giner replica que la alarma saltó porque se hace mucho en poco tiempo. El suelo sellado o artificial en la Comunidad Valenciana era en el año 2000 del 3,9% frente al 1,7% de media española. El consumo de suelo por valenciano era de 216 metros cuadrados frente a los 206 de media por español o los 299 por europeo. “En España nuestro principal activo son las infraestructuras y la vivienda y a eso nos hemos dedicado”, prosigue el director de Urbanismo.
Del anteproyecto de ley, Giner destaca la apuesta por la regeneración y renovación urbana y “no habrá descontrol” porque la ley integra definitivamente la evaluación medioambiental. “Esta evaluación no te permitirá que si tienes solares, clasifiques más suelo”. Las ATE, un instrumento que declara prioritario y urgente un proyecto urbanístico por sus beneficios sobre el empleo, se someterá al informe de impacto. El Gobierno español camina en la misma dirección, fomentando la rehabilitación y el alquiler, más que la construcción de nuevas viviendas.
Entre el verano y el otoño de este año podrían estar listas las leyes estatal y autonómica y a principios de 2014 podrían a empezar a funcionar las cosas en el sector inmobiliario, trabajaríamos más en la ciudad consolidada como el resto de europeos.
La construcción de vivienda, bajo mínimos
El caso de Valencia es paradigmático. La construcción de vivienda está sin pulso en la urbe más grande de la Comunidad. Valencia ha pasado de las 7.431 licencias concedidas por el Ayuntamiento en 1999 —uno de los años con mayor número— a las 403 libradas el año pasado. Es decir, 18 veces menos. La crisis, la falta de crédito y el desplome del poder adquisitivo.
Las puntas del boom inmobiliario se concentraron, en el caso de la capital, durante los años 1997 a 2001, según los datos municipales. El estallido de la burbuja y la crisis posterior han dejado la edificación de viviendas bajo mínimos. En 2007 se concedieron 1.497 viviendas, en 2008 2.772, al año siguiente 2.046 y en 2010 se otorgaron 1.485. A partir de ahí llegó el desplome. En 2011 se dieron 583 y luego las 400 del año pasado. Desde que estalló la crisis en otoño de hace cinco años no se cubre la tasa de reposición que representa el cuatro por mil de la población. En el caso de Valencia, esta tasa equivale a unos 3.000 pisos al año.
La actividad constructora se ha reducido desde el estallido de la crisis a tal punto que de las licencias concedidas por el Consistorio se renuncian a algunas. Según fuentes socialistas, se producen renuncias de licencias con asiduidad en los últimos cuatro años. Así ha ocurrido en Sociópolis, el nuevo barrio diseñado por la Generalitat en la pedanía de La Torre. Pero también en los sectores urbanizables de Benicalap norte, Patraix o Moreras.
La bolsa de pisos vacíos en la capital, unos 60.000, y la falta de financiación bancaria explicarían la nula actividad constructora. El último recuento lo hizo el Instituto Nacional de Empleo (INE) en 2001 y se espera el resultado del censo de 2011 para conocer en detalle el parque de viviendas en España.
Este stock ha provocado una caída de los precios, al menos en la renta libre, que ha vuelto a costes de 2004, con un descenso generalizado en la capital y la provincia del 40% desde 2007, según el Colegio Oficial de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia. El año pasado el precio se contrajo un 10% y para este ejercicio se baraja otro descenso del 7%.
En medio de este tsunami inmobiliario, la edificación de vivienda pública no levanta cabeza, sobre todo por los precios. El metro cuadrado en régimen general está en 1.819 euros y el de régimen especial, en 1.700. Hay pisos de renta libre por debajo de esa cotización pero la Administración valenciana no lo revisa a la baja. Si el módulo fijado por el Gobierno español para el metro cuadrado en 2008 era de 759 euros, Valencia lo ha multiplicado por 2,40.
Los pisos proyectados en la veintena de nuevos sectores o barrios del PGOU de 1988 no se han ejecutado en su totalidad y, sin embargo, el Gobierno local del PP se zambulló con entusiasmo en la revisión de su plan general, que pretende ganar 900 hectáreas de la escasa huerta que queda en Valencia para el desarrollo de 13 nuevos sectores urbanizables con 25.000 viviendas adicionales. Según el Grupo Socialista, que han solicitado que se retire una revisión más propia de los años de fiebre inmobiliaria que de estos últimos años, en el PGOU existe suelo vacante para edificar otros 45.000 pisos en proyectos urbanísticos como Malilla, Grau, Sociópolis, Font de Sant Lluís, Benimaclet Este, Parque Central, los cuarteles de San Vicente, la recalificación de Mestalla, así como pequeños PAI (Programas de Actuación Integrada) en lugares de la capital como Ciutat Vella.
La oposición insiste en que estas cifras de vivienda pendiente, unidas a un plan de rehabilitación municipal, permitiría a la capital valenciana disponer de un parque inmobiliario suficiente para tres décadas.
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