El sector inmobiliario se asfixia

La falta de crédito ha provocado una caída en la actividad del ladrillo del 60% desde 2008. El Ejecutivo califica la situación como “demencial y caótica”

Construcción de varios bloques de viviendas de protección oficial, en Vitoria. / L. RICO

El sector inmobiliario vasco se ahoga por la falta de crédito que ha provocado la crisis económica. Las cifras son demoledoras: la construcción ha pasado de representar el 13% del PIB en 2008 al 7% del pasado ejercicio; suma 17 trimestres consecutivos de caídas, con una pérdida del 25% del empleo y del 60% de la actividad. “Hay muchas empresas muertas y otras que cuentan su vida por meses”, asevera Juan José López del Corral, director del Clúster de la Construcción de Euskadi.

De edificarse entre 12.000 y 13.000 viviendas libres al año se pasó a las 2.500 de 2010. La cosa mejoró algo en 2011 —4.850 casas—, pero para este ejercicio las previsiones son de nuevo “pésimas”: el primer trimestre registró un descenso en la construcción del 63,5% con respecto al mismo periodo del año anterior.

Pisos más baratos

Kutxabank, entidad que fusiona a las tres cajas de ahorro vascas, ofrecía el 60% de los créditos a las firmas inmobiliarias de la comunidad antes de la crisis. “Me consta que no lo están pasando tan mal como otros bancos, pero se tienen que aprovisionar. Primero son ellos”, señala el director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno vasco, Mario Yoldi. Una de las consecuencias que traerá el actual hundimiento financiero será “la penalización” a las entidades que tengan activos de riesgo vinculados al sector inmobiliario, asegura. “La reforma bancaria está castigando tener suelo, viviendas acabadas que no se venden, pisos adquiridos por desahucios... Hay mucha presión para que se reconozca la pérdida de valor de estos activos”, detalla Yoldi.

Esto va a suponer que algunas de esas casas salgan al mercado a precios con rebajas de hasta el 60%, asevera. “Van a querer quitarse de su balance estos activos. De todos modos, aquí tampoco hay tanto. En España es una barbaridad”, dice.

Los expertos consultados insisten en que el único problema es que el crédito no fluye. Sigue habiendo demanda de viviendas —hay 90.000 inscritos en Etxebide— y personas dispuestas a comprarlas, aseguran. “Si sumamos todo el suelo urbanizable, se podrían hacer unos 50.000 pisos. Seguirían haciendo falta más. El problema es que no se puede construir sin financiación”, sostiene López del Corral. La oferta total inmobiliaria en 2011 era de 43.875 casas: 11.683 nuevas en venta, 29.882 usadas en venta y 2.310 en alquiler.

Cifras del sector

  • El precio medio de la vivienda libre nueva en Euskadi en 2011 era de 308.300 euros. La libre usada costaba 340.200 y la protegida, 112.000.
  • El precio de la vivienda libre sufrió el pasado año una caída generalizada en toda la comunidad, salvo en el área de influencia de las tres capitales, donde se registraron incrementos.
  • La renta mensual media de alquiler es de 895 euros para la vivienda libre y de 308 euros para las protegidas (VPO y pisos sociales).
  • Solo el 8,5% de las viviendas vacías —13.730— se hallaba en 2009 en las tres capitales vascas. El Vitoria había 4.674, el 4,6% del total; en San Sebastián, 3.578, el 4,3% del total; y en Bilbao, 5.519, el 3,6% del total. El 82% de los pisos vacíos eran anteriores a 1985.

“La situación es demencial, caótica”, aporta el director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno vasco, Mario Yoldi. “El ladrillo está estigmatizado. Se le culpa de todo lo que está pasando”, resume el ánimo del sector. Euskadi es, pese a todo, “el tuerto en el país de los ciegos”. “No estamos tan mal como en otras partes de España”, apostilla Yoldi. Las 10.000 viviendas de protección oficial que el Ejecutivo encargó construir entre 2010 y 2011 han dado “cierta estabilidad” a las empresas. El objetivo para este 2012 es edificar otras 5.000 VPO siempre y cuando se consiga la financiación necesaria. "Ya veremos... Lograr un crédito se ha convertido en una aventura imposible", asevera Yoldi.

Hasta el pasado mayo, comenta el responsable de Planificación de Vivienda, para conceder un préstamo los bancos exigían como condición a los promotores que el 80% de las casas estuvieran vendidas antes del inicio de las obras. "Ahora ni por esas", advierte.

López del Corral recuerda el caso “reciente” de un constructor con una partida de 18 viviendas a edificar. Pese a que 16 estaban vendidas de antemano “con los contratos ya firmados”, el banco no le acababa de prestar el dinero. “Le decía que iba a tardar un tiempo en validar el crédito y mientras tanto le estaba cobrando intereses. Hay muchas dificultades”, remarca.

“Muchas empresas ya están muertas y otras cuentan su vida por meses”

Las entidades financieras no tienen dinero ni para las firmas más solventes. López del Corral presenció la “odisea” de otro empresario “de fiar” en busca de un crédito para rehabilitar 200 viviendas. Asegura que en dos bancos los profesionales que les atendieron, una vez introducidos en el ordenador los datos de la operación con el código construcción, se encontraron con que el sistema informático no les permitía continuar. “¡Estaba bloqueado!”, enfatiza. “Es un problema bancario. No puedes llegar a la conclusión de que todas las operaciones inmobiliarias son malas. ¿Qué está pasando?”, cuestiona.

Cuando se le traslada esa misma pregunta, López del Corral razona que Euskadi está pagando por los “desmanes” que se han cometido en otras partes de España. “Y es un error porque aquí no estamos tan mal. No se han hecho, por lo general, los disparates inmobiliarios que ha habido, por ejemplo, en la costa mediterránea”, indica antes de recalcar que en la mayoría de las empresas vascas del sector la morosidad “es muy baja”, mientras que en algunas partes de España ha llegado a alcanzar índices del 60%. “Por eso no comprendo la actitud de los bancos con nuestras empresas”, remata.

El director del Clúster de la Construcción cita a Vitoria —en concreto, a barrios como Lakua, Salburua o Mariturri— como el único ejemplo vasco de desarrollo inmobiliario “algo exagerado”. Yoldi admite que Euskadi tiene “su pequeña cuota de desmanes”, aunque ello no justifica que la actividad del sector se haya paralizado. Sobre todo porque, tal y como anotan ambos, no hay un stock de viviendas sobrantes exagerado. “Puede que sí en Álava, pero no en Bizkaia y Gipuzkoa. Hay casas vacías porque no fluye el dinero para poder comprarlas”, defiende López del Corral.

Según datos del Gobierno vasco, en 2009 había en Euskadi 74.289 casas vacías. El 40% de esos inmuebles (29.511) era segunda residencia o de temporada. Por lo tanto, el número de pisos desocupados no llegaba a los 45.000, el 4,6% del parque censado. De todos ellos, el 17% se ofertaba tanto en alquiler como en venta, lo que dejaba en unos 31.000 los vacíos potencialmente gestionables.

A juicio de López del Corral, uno de los indicadores más claros de que no sobran pisos en Euskadi es que los precios apenas han bajado en Bilbao y San Sebastián, no así en Vitoria. “En esas dos capitales [Bilbao y San Sebastián] no existe apenas suelo urbanizable para que haya una oferta grande y se venda más barato. El que tiene para vender una casa en una zona céntrica de Bilbao mantiene el precio. Sabe que aunque ahora no la coloque sigue teniendo un gran valor”, analiza. El precio medio del metro cuadrado útil en la comunidad cayó en el primer trimestre de 2012 un 1,1% en la vivienda usada (3.837 euros) y un 1,8% en la nueva libre (3.765 euros) respecto a idéntico periodo del año anterior.

La única solución que contempla el sector para dejar atrás la delicada situación por la que atraviesa es que el dinero vuelva circular con normalidad. “Nuestros bancos no están tan mal, pero se tienen que aprovisionar. Nos guste o no, forman parte del entramado financiero general y primero son ellos”, justifica Yoldi. Cuando el crédito fluya de nuevo, Euskadi “tiene condiciones para ir hacia arriba y salir antes del agujero”, concluye.

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